Privatrettslege forhold i byggjesaker

I medhald av plan- og bygningslova skal kommunen kontrollere innhaldet i byggjesøknader opp mot gjeldande lov- og plangrunnlag. Dersom tiltaket du har søkt om ikkje er i strid med det overordna regelverket, er utgangspunktet at du har krav på løyve. Plan- og bygningslova vert derfor gjerne omtala som ei «ja-lov». 

Det følgjer vidare av plan- og bygningslova § 21-6 at kommunen ikkje skal ta stilling til privatrettslege forhold som eigedomsrett og bruksrett, med mindre anna er fastsett i same lov. Eit løyve eller vedtak etter plan- og bygningslova kan heller ikkje avgjere privatrettslege spørsmål med bindande verknad.

Der søkjaren openbert ikkje har rett til å disponere over tiltaket

Dersom det er «openbert» for kommunen at den som søkjer om eit tiltak ikkje har rett til å byggje, skal søknaden alltid avvisast. Dette kan til dømes vere aktuelt dersom born søkjer om tiltak på vegner av foreldre, eller dersom ein søkjar meiner at han eig ein bygning som ligg på framand grunn.

I praksis er det gjerne mottakarar av nabovarsel som protester mot tiltak på privatrettsleg grunnlag, fordi dei meiner eit tiltak krenkjer eigedomsretten deira.

Avvising skal berre brukast i dei openberre tilfella. Dette gjeld dei sakene der det klart og eintydig går fram av offentlege register, dommar, avtalar eller liknande at vedkomande ikkje har rett til å disponere over eigedomen. Dersom forholdet etter ei slik forenkla vurdering framleis er uklart, skal kommunen derimot handsame søknaden. 

Har kommunen plikt til å avklare dei privattrettslege forholda?

Det er tiltakshavaren sjølv som har ansvaret for at det ligg føre nødvendig heimel. Kommunen har berre ei avgrensa plikt til å undersøke privatrettslege forhold. Normalt er det ikkje noko krav om at slike opplysningar skal liggje ved søknaden, med unntak av der lova eksplisitt krev det.

I tilfelle der to partar er usamde om det privatrettslege, får kommunen ei avgrensa undersøkingsplikt. Kommunen bør då late begge partar få høve til å dokumentere påstandane sine innan ein rimeleg frist, og deretter gjere ei enkel vurdering av det framlagde materialet.

Målet med undersøkinga er å avklare om søknaden skal handsamast eller avvisast. Kommunen skal ikkje bruke ressursar på å gjere kompliserte avtalerettslege tolkingar. 

Private rettar til veg, vatn og avløp skal dokumenterast

Frå hovudregelen i plan- og bygningslova § 21-6 er det gjort unntak i §§ 27-1, 27-2 og 27‑4. Føresegnene krev at nødvendig infrastruktur som vatn, avløp og vegsamband skal «være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte som kommunen godtar som tilfredsstillende».

Det grunnleggande vilkåret er at retten må vere «sikret». Dette betyr at kommunen, i motsetning til regelen i § 21-6, må ta stilling til dei privatrettslege forholda. Både eksistensen og omfanget av rettane må vurderast, og det må kunne vere sannsynleg at ein domstol ville akseptere rettane. Sidan konklusjonen ikkje er bindande for anna enn byggesaka, må det også leggjast inn ein viss tryggleiksmargin i vurderinga. Det ville vere særleg uheldig dersom det i ettertid skulle bli avklart at oppførte bygningar f.eks. manglar drikkevatn eller lovleg vegsamband.

Når avstanden til naboeigedomen er usikker

Ifølgje plan- og bygningslova § 29-4, skal ein bygning plasserast med ein viss avstand frå nabogrensa. Er det tvil om kor nabogrensa går, kan det vere uklart om avstandskravet i § 29-4 er oppfylt.

I slike tilfelle må kommunen gjere ei vurdering, og leggje det mest sannsynlege til grunn. Med mindre ein har klare haldepunkt for noko anna, må grensene i grunnkartet kunne leggjast til grunn ved avveginga. Som for alle privatrettslege spørsmål har vurderinga berre verknad for byggjesaka. Kommunen kan òg setje vilkår om oppmålingsforretning når det er nødvendig for å klarleggje grensene.