Ulovlegheitsoppfølging etter plan- og bygningslova

Sjølv om plan- og bygningslova gjerne blir kalla ei ja-lov, krev dei fleste byggverk løyve frå kommunen. Av ulike grunnar skjer det at bygging vert sett i verk utan løyve, ofte til stor frustrasjon frå naboar og andre som vert råka. Iverksetting av tiltak utan nødvendig løyve er ulovleg, og fører til at kommunen ikkje får kontrollert tiltaket opp mot relevant regelverk, eller stille nødvendige vilkår.

Kva gjer Fylkesmannen?

Frå tid til anna vert Fylkesmannen kontakta av innbyggjarar som ønskjer oppfølging av ulovlege byggearbeid. Ansvaret for slik oppfølging er lagt til dei lokale bygningsstyresmaktene, altså kommunen der bygginga finn stad. Vi vidaresender derfor jamleg slike førespurnader til kommunane som rette instans. Både Fylkesmannen og kommunen kan gjere unntak frå innsyn i slike meldingar, ut frå kjeldevernomsyn. Heimelen for dette finst i forvaltningslova § 19 andre ledd bokstav b.

Fylkesmannen har rettleiingsplikt overfor kommunane, men går ikkje inn i enkeltsaker. Det er klagerett dersom kommunen har reagert mot eit byggearbeid, for eksempel med pålegg om stans, retting eller tilbakeføring. Fylkesmannen er klageinstans og skal derfor vere uavhengig av handsaminga i kommunen. Som klageinstans skal vi sjå til at vedtaket er lovleg gjort. Vi skal også sjå til at den ansvarlege har fått rettane sine ivareteke.

Kva gjer kommunen?

Kommunen har plikt til å følgje opp avvik frå lova. Meldingar frå private om moglege avvik skal derfor undersøkast. Ofte kan ei slik undersøking resultere i at tiltaket faktisk er lovleg, eller kommunen kan komme til at avviket er av «mindre betydning». I slike tilfelle er det anten ikkje noko avvik å følgje opp, eller kommunen kan velje å avstå etter ei konkret vurdering. Det er ikkje klagerett på slike avgjerder.

Den som tipsar om ulovlege forhold er heller ikkje part i saka om oppfølging, noko mange kan verte overraska over. Grunnen til dette er at ulovlegheitsoppfølginga berre regulerer forholdet mellom kommunen og den ansvarlege. Dersom andre lid tap, til dømes fordi eigedomsretten deira har blitt krenkt, er utgangpunktet at private sjølv må forfølgje rettane sine rettsleg dersom dei ønskjer det.

Dersom avviket ikkje er «av mindre betydning» må kommunen følgje opp. Lova set ingen formelle fristar for dette. Kommunen kan altså tilpasse oppfølginga, for eksempel etter kapasitet og alvorsgrad, men må kunne vise til rimeleg framdrift. Forvaltningslova § 11 a krev at saker skal førebuast utan ugrunna opphald, alt etter saksområdet og sakstypen. Kommunen kan derfor ikkje legge bort varsel på ubestemt tid, men må syte for ei forsvarleg prioritering mot andre lovpålagde oppgåver. Somme byggetiltak kan vere omfattande og farlege, og krev derfor ein rask reaksjon.

Kva er verkemidla?

Målet med ulovlegheitsoppfølging er ikkje å straffe den ansvarlege, men å avslutte det ulovlege forholdet. Verkemidla skal derfor ikkje vere meir omfattande enn det som er nødvendig for å oppnå rettinga. Dersom tiltaket ikkje allereie er avslått, er det etablert praksis at tiltakshavaren får høve til å søke om løyve. Søknaden skal vurderast på vanleg måte, som om tiltaket ikkje er utført. Det er altså korkje lettare eller vanskelegare å få godkjent ein søknad i ettertid.

Dersom tiltakshavaren ikkje ønskjer å søke, eller det ikkje er grunnlag for å godkjenne bygginga, må tiltaket rettast. Tilbakeføringa kan enten skje frivillig eller ved pålegg frå kommunen, jf. plan- og bygningslova § 32-3. For å få gjennomført rettinga kan kommunen også gje tvangsmulkt samtidig med pålegget. Tvangsmulkta, som kan vere både dagbøter og/eller ein eingongssum, vert då ilagt ved utløpet av den fristen kommunen har sett. Fristen skal vere rimeleg og blir sett ut frå den tida rettingsarbeidet kan ventast å ta. Den ansvarlege skal såleis alltid kunne unngå mulkt ved å innrette seg etter det pålegget kommunen har gitt.

Fører ikkje pålegget fram, kan kommunen utferde førelegg om plikt til å etterkomme rettinga. Du kan ikkje klage på eit slikt førelegg, men det kan eventuelt prøvast ved søksmål mot bygningsstyresmaktene. Dersom førelegget blir rettskraftig kan rettinga fullførast ved tvang. I praksis betyr dette at det offentlege kan syte for tilbakeføring på tiltakshavaren si rekning.

Kva rettar har du som ansvarleg?

Pålegg om stans og retting er inngripande verkemiddel og kan ramme hardt, både økonomisk og faktisk. Pålegg kan variere frå at tiltakshavaren må sende inn dokumentasjon, til krav om at kostbare byggverk på privat eigedom må fjernast, eller ikkje lenger kan nyttast slik grunneigaren såg føre seg. Plan- og bygningslova har derfor særskilte reglar om førehandsvarsling. Desse kjem i tillegg til reglane i forvaltningslova.

Førehandsvarselet skal fungere som eit informasjonsskriv til den ansvarlege, slik at vedkommande tidleg får vite kva han eller ho står overfor. Varselet vil til vanleg opplyse om kva avviket består i, kva moglegheiter du har for å søke om godkjenning, og kva vedtak som kan bli gjort. Førehandsvarselet bør opplyse om alle typar vedtak som kan vere aktuelle i saka. Dersom kommunen til dømes har varsla pålegg, men ikkje mulkt, er utgangpunktet at tvangsmulkt må varlast på nytt før dette eventuelt blir ilagt. Førehandsvarselet inneheld også vanlegvis ei oppmoding om å rette tiltaket frivillig.

Den ansvarlege har krav på å få uttale seg, men har ikkje noko plikt til dette. Fristen for eventuelle merknader skal aldri vere kortare enn 3 veker. Unntaket er dersom pålegget vert gitt med verknad straks, for eksempel ved stansing av pågåande arbeid på ein farleg byggeplass. I slike tilfelle kan pålegg gjevast munnleg og utan varsel, men må følgjast opp skriftleg av kommunen i ettertid.

Det er klagerett på enkeltvedtak etter plan- og bygningslova kapittel 32. Dette gjeld både pålegg og bruk av tvangsmulkt. Fylkesmannen er klageinstans. Den ansvarlege har i utgangspunktet ikkje krav på ny eller forlenga frist for retting, sjølv om pålegget vert klaga på. Fylkesmannen kan likevel fastsette ein ny frist. Somme kommunar har også fast praksis for å utsette fristen ved klage, til dømes til 5-8 veker etter at klagesaka er avgjort, om ikkje klagen fører fram.

Dersom rettinga dreg ut i tid og tvangsmulkta er fastsett som jamleg dagmulkt, kan mulkta bli uhandterleg. Kommunen kan derfor sette ned eller fråfalle mulkta, og også gje tilsegner om reduksjon for å få rettinga gjennomført. Sjølve reduksjonen kan derimot ikkje fastsettast før avviket er retta. Dersom kommunen avviser eller avslår ein søknad om redusert mulkt, er dette eit enkeltvedtak som kan klagast på etter forvaltningslova.